info@amihai-law.com    072-234-7535
  • he
  • en
  • ru

ייצוג דיירים בעסקאות תמ"א 38 פינוי בינוי

מצבו המורכב של שוק הנדל"ן הישראלי ותעריפי הדיור המאמירים המשאירים את חלום הבעלות על דירת מגורים מחוץ להישג ידם של רבים, ידוע לכל. עם זאת, תכנית תמ"א ולצדה חוק פינוי בינוי מאפשרים למי ששפר עליו גורלו להגשים את החלום הישראלי האולטימטיבי ולקבל דירה משופצת ללא שיידרש להוציא שקל מכיסו.

 

מהי תמ"א 38?

תמ"א 38, הלא היא תכנית המתאר הארצית מס' 38, נועדה לחזק את יסודותיהם של מבנים שאינם עומדים בקריטריונים לעמידות בפני רעידת אדמה, אשר, בהתחשב במיקומה של ישראל על פני השבר הסורי – אפריקני, היא תרחיש מציאותי למדי. תכנית תמ"א 38, אשר נכנסה לתוקפה בשנת 2005, חלה על מבנים שהיתר הבנייה שלהם הוצא לפני שנת 1980 מלבד מבנים יוצאי דופן שקיבלו פטור מהתקן הישראלי לרעידות אדמה. על מנת שמבנה יהיה זכאי להיכלל בתמ"א 38 עליו לעמוד בקריטריונים הבאים:

א. בניין מגורים משותף שהיתר הבנייה שלו הוצא לפני שנת 1980, שהינו בן שתי קומות ויותר ואשר שטחו הכולל עולה על ארבע מאות מ"ר.

ב. מבנה אשר על פי בדיקת מהנדס מוסמך איננו עומד בתקן הישראלי (413) לעמידות בפני רעידת אדמה.

  1. מבנה שלא נידון להריסה על פי צו בית משפט או תכנית.

ובנוגע למימון? הבשורה הגדולה של תמ"א 38 היא שהתהליך כולו ממומן על ידי בעלי אינטרסים הזכאים להטבות שונות מטעם המדינה, כך שהתהליך רווחי לכל הצדדים. קבלני בניין יבצעו עבודות חיזוק במבנים הכלולים בתכנית, יבצעו שיפורים בדמות תוספת ממ"דים, מרפסות ומעליות, ותמורת עבודתם, יקבלו אישור מהמדינה לבניית יחידות דיור נוספות בבניין אותן יוכלו למכור כשהם פטורים מתשלום היטל השבחה. לרוב, יהיה הקבלן זכאי לקבל שתי קומות וחצי כאשר מדובר בבניין באחת מערי הפריפריה ולקומה אחת וחצי כאשר מדובר בבניין באזור המרכז. במידה והמגרש גדול דיו, הקבלן יוכל להוסיף את יחידות הדיור להן הוא זכאי באמצעות תוספת אגף למעטפת הבניין החיצונית. במידה ולא, יחידות הדיור החדשות ייבנו על גג הבניין.

התהליך רווחי לכל הצדדים, כך שהמדינה פטורה מהצורך לממן את הליך ההתמגנות ואילו היזם שמאחורי הפרויקט יגזור את הקופון האישי שלו באמצעות מכירת יחידות הדיור שנוספו לבניין. הדיירים נהנים מדירה משופצת ומבניין מחודש, ולא פחות חשוב מכך – מבניין העומד בתקן העמידות כנגד רעידת אדמה. זאת ועוד, בעלי הדירות ייהנו מעלייה דרמטית בערך הדירה, בגובה של כארבעים אחוזים!

השיפורים אותם ניתן לבצע במבנה תלויים באופן ספציפי באישור הוועדה המקומית, כך שהם עשויים להשתנות בהתאם למדיניות הרשות המקומית. ככלל, השיפורים האפשריים כוללים תוספת בנייה בגודל של עד 25 מ"ר לדירה, תוספת חנייה במידה ותנאי השטח מאפשרים זאת, הוספת מעלית במידה והחלל הפנימי של הבניין מתאים לכך, שיפוץ מקיף של החללים המשותפים בבניין ושיפוץ תשתיות הגז, הביוב, המים וכדומה.

 

תמ"א 38/2

עם יישום תכנית תמ"א 38 נמצא כי התכנית אינה מהווה פתרון מספק לבניינים שגם אם יעברו את החיזוק המבוצע במסגרת תמ"א 38 לא יהיו עמידים בפני רעידת אדמה בהתאם לדרישות התקן, ועל כן, אין מנוס מלהחריבם ולהקים במקומם בניין חדש. על כן, הוכנס תיקון לתכנית תמ"א 38 בשנת 2010, ועל פיו, במידת הצורך, יהיה ניתן לתכנן ולבנות מחדש את הבניין כך שיתאים לסטנדרטים הבטיחותיים הנדרשים לעמידות בפני רעידת אדמה.

התכנית מיושמת באופן הדומה לתכנית פינוי בינוי, כאשר הבניינים מפונים מתושביהם, נהרסים עד ליסוד, מתוכננים מחדש באופן אופטימלי ונבנים בתוספת שיפורים שונים לרבות תוספת חנייה מקורה וממ"ד לכל דירה ועוד. היזם זכאי לקבל בין שתי יחידות דיור וחצי עד שלוש יחידות דיור חדשות לכל יחידת דיור קיימת.

גם ביישום תכנית תמ"א 38/2 בעלי הדירות פטורים מכלל העלויות הנלוות, כאשר דמי השכירות למגורים חלופיים במהלך ביצוע העבודות ועלות ההעברה מהבניין ואליו, תשלומי המיסים והאגרות וכל הוצאה נלווית אחרת משולמים על ידי הקבלן. בסיום התהליך נהנים בעלי הדירות מבניין חדש לחלוטין ומדירה חדשה בעלת שטח גדול יותר מזו המקורית, כאשר ערכה של הדירה החדשה אף גבוה מערכה של דירה לאחר ביצוע פרויקט תמ"א 38.

 

מהו פינוי בינוי?

תכנית פינוי בינוי, המכונה גם התחדשות עירונית, היא תכנית במהלכה מבנה ישן נהרס עד היסוד ותחתיו קם מבנה מודרני וחדיש. גם בדרך ליישום תכנית זו, ניתנות לבעלי המבנה זכויות בנייה המאפשרות להם לממן את הריסתו של הבניין והקמתו מחדש, כשדייריו המקוריים של הבניין זוכים לדירה חדשה לחלוטין ואילו היזם או הקבלן שביצעו את הפרויקט מקבלים את הבעלות על יחידות הדיור שנוספו לבניין במסגרת הפרויקט ולא היוו חלק מהמבנה המקורי.

 

ליווי מקצועי – חובה!

הסיכונים הרבים הכרוכים בהוצאתן לפועל של תכניות פינוי בינוי / תמ"א 38 הופכת את נוכחותו של עורך דין תמ"א 38 או עורך דין פינוי בינוי למחויבת המציאות. בטיחות, ביטוח, מיסוי ומימון הם רק חלק מהצדדים המורכבים והסבוכים המהווים חלק בלתי נפרד מפרויקט שכזה, כאשר פשיטת רגל או קשיי נזילות, קושי במכירת הדירות החדשות, עבירות בנייה כאלה ואחרות וסיכונים נוספים עומדים בפני הדיירים המבקשים לעצב מחדש את חוויית המגורים האישית שלהם. מעבר לכך, בהתחשב בכך שכל פרויקט פינוי בינוי / תמ"א 38 מורכב משני צדדים שלהם אינטרסים מנוגדים ואשר כל אחד מהם שואף למצות את הרווח המקסימלי, חובה על הדיירים לשכור את שירותיו של עורך דין מיומן בתחום אשר ילווה את התהליך מנקודת הפתיחה ועד לסיומו, תוך הגנה מתמדת על האינטרסים של דיירי הבניין ועל ביטחונם.

מומחי משרדנו ישמחו ללוות אתכם לכל אורך הדרך תוך מקסום אופטימלי של זכויותיכם ותוך הגנה מקסימלית על ביטחונכם הפיננסי!




אין האמור לעיל מהווה חוות דעת משפטית ו/או ייעוץ משפטי מכל סוג שהוא - לייעוץ משפטי אנא פנו לעורך דין מקצועי.

התקשרו אלי
+
התקשרו אלי!